Precio de las viviendas en Lima

En nuestro tema off topic del viernes vamos de un tema del cual yo no se nada, pero quisiera comentarlo y dar mis impresiones, el precio de las viviendas en Lima.

 

Para nadie es novedad que en Lima hay una fiebre de compras de departamentos y viviendas y los precios están llegando a valores nunca antes vistos, 250 mil, 300 mil, 350 mil dólares son precios que nunca se habían escuchado en nuestra realidad pero ahora cualquier buen departamento cuesta así. Precios que se doblan en dos años¡ apúrate que se acaban¡ si no compras hoy mañana estará mas caro, compro el departamento para invertir, las propiedades nunca bajan de precio, son frases que escuchamos comúnmente en nuestra sociedad.

 

También escuchamos explicaciones de los especialistas, como: Hay una demanda insatisfecha de 2 millones de viviendas; los precios tienen recorrido pues aun no se equiparan al de Buenos Aires, Santiago o Bogotá; La economía peruana es una máquina y no va a parar, etc.

 

Bueno a mi todo esto me huele a burbuja y que en cualquier momento nos explota.

 

El país

¿De cuándo acá Perú es un país rico y estable? La verdad es que la estabilidad (política) en Perú solo dura 10 años de media, y hoy en día tenemos un situación económica “especial” debido la crisis internacional, en donde hay una súper abundancia de dinero fluyendo a las economías emergentes y los precios es las materias primas están “especialmente” inflados. ¿Cuánto durará esta situación? Nadie lo sabe, pero si repasamos la historia veremos que el Perú es especialmente sensible a los cambios políticos y económicos, así que tarde o temprano llegará el punto de inflexión.

 

Economía familiar

Hoy me va muy bien, soy joven, gano bien, mi negocio progresa como un cohete. ¿Realmente me va a ir así los 30 años de hipoteca que necesito para pagar 250 mil dolares? En EEUU y Europa quizá si pero en un país tan cambiante como el Perú, difícil.

250 mil dolares es mas o menos ahorrar 1000 dolares mensuales por 25 años, aún mas si contamos intereses ¿Conoces a 10 peruanos de tu entorno que lo hayan hecho? Es mas en cualquier país del mundo es difícil encontrar gente que pueda hacerlo.

Es decir que endeudarse tanto significa ser un zombi económico para el resto de la vida. Porque no te alcanzará el dinero para nada mas. Economía elemental.

 

¿Cuál es el valor de las viviendas?

Según el libro Irrational Exuberance de Robert Shiller, el precio medio de la vivienda en EEUU y en muchos países, en los últimos100 años, ha sido siempre de 5 veces el salario medio del país. Este ratio se ha cumplido por 90 años hasta hace 10 años, donde la locura llegó y los precios se han disparado.

 

 

 

¿El valor de las viviendas baja?

Contra la creencia que no, lo que esta pasando el mundo EEUU y Europa, demuestra que si bajan y mucho. Se esperan correcciones de hasta 25% en muchos países.

¿Es una vivienda una buena inversión?

Pues no necesariamente, esos casos en que la abuela dice que compro a 10 y vendió 20 años después a 100 no necesariamente son buenas inversiones, si descuentas la inflación y sacas la TIR, verás que las rentabilidades no superan el 5%. Para el caso del especulador que compra y en 5 años vende con ganancias de 20% anual, si es un buen negocio, pero este comportamiento no es propio de una inversión sino de una especulación ocurrida en momentos especiales del mercado como los que vivimos hoy en día.

 

¿Se necesitan 2 millones de viviendas?

Los expertos dicen que es así, pero a mi no me entra en la cabeza, ¿Dónde vivían esos 2 millones de personas hace 5 años? En algún lado, es decir tenían casa. Otra cosa es que se necesiten 2 millones de viviendas de calidad, pero espacio para vivir siempre ha sobrado en Lima, el desierto es infinito para invadir, viven 2 familias en una casa, los hijos construyen en la casa de los padres. Es decir que todos quisiéramos una casa, pero no es que esas casas falten.

 

¿Se puede equiparar los preciso de Lima con Santiago, Buenos Aires o Bogotá?

La verdad a mi me parece un argumento poco válido, cada ciudad o país tiene unas características propias de rigen el precio de la vivienda o ¿Es correcto equiparar precios NY con Toronto? Claramente no.

 

No hay departamentos o se acaban

Claro, en un país en donde hay demanda es alta y el dinero esta disponible y se construye como un pueblo, cada promoción se vende porque aún se construye muy poco. Pero el día que todas las casas se hagan edificios, los barrios residenciales se densifiquen, el sky line de lima no sea chato sino alto, ese día habrá tal abundancia de departamentos que los precios bajarán, habría sobre oferta. La verdad es que los departamentos nunca se acaban.

 

Es el precio y el valor lo mismo

Claramente no, y habría que preguntarnos si a esos precios, esos departamentos realmente lo valen.

 

Se me ocurren muchas ideas mas por las que pienso que hay una burbuja inmobiliaria en Lima, pero mejor me lo guardo para otro post.

 

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Una respuesta

  1. [...] Hace 6 meses hicimos un post para tratar de entender si había o no burbuja inmobiliaria en Lima. [...]

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