Precio de las viviendas en Lima

En nuestro tema off topic del viernes vamos de un tema del cual yo no se nada, pero quisiera comentarlo y dar mis impresiones, el precio de las viviendas en Lima.

 

Para nadie es novedad que en Lima hay una fiebre de compras de departamentos y viviendas y los precios están llegando a valores nunca antes vistos, 250 mil, 300 mil, 350 mil dólares son precios que nunca se habían escuchado en nuestra realidad pero ahora cualquier buen departamento cuesta así. Precios que se doblan en dos años¡ apúrate que se acaban¡ si no compras hoy mañana estará mas caro, compro el departamento para invertir, las propiedades nunca bajan de precio, son frases que escuchamos comúnmente en nuestra sociedad.

 

También escuchamos explicaciones de los especialistas, como: Hay una demanda insatisfecha de 2 millones de viviendas; los precios tienen recorrido pues aun no se equiparan al de Buenos Aires, Santiago o Bogotá; La economía peruana es una máquina y no va a parar, etc.

 

Bueno a mi todo esto me huele a burbuja y que en cualquier momento nos explota.

 

El país

¿De cuándo acá Perú es un país rico y estable? La verdad es que la estabilidad (política) en Perú solo dura 10 años de media, y hoy en día tenemos un situación económica “especial” debido la crisis internacional, en donde hay una súper abundancia de dinero fluyendo a las economías emergentes y los precios es las materias primas están “especialmente” inflados. ¿Cuánto durará esta situación? Nadie lo sabe, pero si repasamos la historia veremos que el Perú es especialmente sensible a los cambios políticos y económicos, así que tarde o temprano llegará el punto de inflexión.

 

Economía familiar

Hoy me va muy bien, soy joven, gano bien, mi negocio progresa como un cohete. ¿Realmente me va a ir así los 30 años de hipoteca que necesito para pagar 250 mil dolares? En EEUU y Europa quizá si pero en un país tan cambiante como el Perú, difícil.

250 mil dolares es mas o menos ahorrar 1000 dolares mensuales por 25 años, aún mas si contamos intereses ¿Conoces a 10 peruanos de tu entorno que lo hayan hecho? Es mas en cualquier país del mundo es difícil encontrar gente que pueda hacerlo.

Es decir que endeudarse tanto significa ser un zombi económico para el resto de la vida. Porque no te alcanzará el dinero para nada mas. Economía elemental.

 

¿Cuál es el valor de las viviendas?

Según el libro Irrational Exuberance de Robert Shiller, el precio medio de la vivienda en EEUU y en muchos países, en los últimos100 años, ha sido siempre de 5 veces el salario medio del país. Este ratio se ha cumplido por 90 años hasta hace 10 años, donde la locura llegó y los precios se han disparado.

 

 

 

¿El valor de las viviendas baja?

Contra la creencia que no, lo que esta pasando el mundo EEUU y Europa, demuestra que si bajan y mucho. Se esperan correcciones de hasta 25% en muchos países.

¿Es una vivienda una buena inversión?

Pues no necesariamente, esos casos en que la abuela dice que compro a 10 y vendió 20 años después a 100 no necesariamente son buenas inversiones, si descuentas la inflación y sacas la TIR, verás que las rentabilidades no superan el 5%. Para el caso del especulador que compra y en 5 años vende con ganancias de 20% anual, si es un buen negocio, pero este comportamiento no es propio de una inversión sino de una especulación ocurrida en momentos especiales del mercado como los que vivimos hoy en día.

 

¿Se necesitan 2 millones de viviendas?

Los expertos dicen que es así, pero a mi no me entra en la cabeza, ¿Dónde vivían esos 2 millones de personas hace 5 años? En algún lado, es decir tenían casa. Otra cosa es que se necesiten 2 millones de viviendas de calidad, pero espacio para vivir siempre ha sobrado en Lima, el desierto es infinito para invadir, viven 2 familias en una casa, los hijos construyen en la casa de los padres. Es decir que todos quisiéramos una casa, pero no es que esas casas falten.

 

¿Se puede equiparar los preciso de Lima con Santiago, Buenos Aires o Bogotá?

La verdad a mi me parece un argumento poco válido, cada ciudad o país tiene unas características propias de rigen el precio de la vivienda o ¿Es correcto equiparar precios NY con Toronto? Claramente no.

 

No hay departamentos o se acaban

Claro, en un país en donde hay demanda es alta y el dinero esta disponible y se construye como un pueblo, cada promoción se vende porque aún se construye muy poco. Pero el día que todas las casas se hagan edificios, los barrios residenciales se densifiquen, el sky line de lima no sea chato sino alto, ese día habrá tal abundancia de departamentos que los precios bajarán, habría sobre oferta. La verdad es que los departamentos nunca se acaban.

 

Es el precio y el valor lo mismo

Claramente no, y habría que preguntarnos si a esos precios, esos departamentos realmente lo valen.

 

Se me ocurren muchas ideas mas por las que pienso que hay una burbuja inmobiliaria en Lima, pero mejor me lo guardo para otro post.

 

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Cómo se urbaniza en Perú


Interesante artículo de Hildebrandt en sus 13, titulado 14 hectáreas por 124 soles. Publicado en la edición 27 del semanario del día 22 de octubre.

 

Bien, dicho artículo nos da un ejemplo de como se urbaniza o aparecen las urbanizaciones en Perú.

 

Cito…. “ ¡Qué buen negocio! Entrar a un terreno destinado por ley a la agricultura, amenazar a campesinos pobres que pueden malograr la vista, pagar 124 soles a COFOPRI y luego salir a vender lotes de 4 000 metros cuadrados a 48 000 dólares. El Perú avanza”

 

Efectivamente el artículo cuenta la historia de 3 socios que solicitaron a COFOPRI la adjudicación de 45 hectáreas de suelos eriazos en Lunahuaná. Terrenos agrícolas donde los socios decían que iban a sembrar paltas. Pues bien, en vez de paltas llegaron ladrillos y subdividieron el terrenos el lotes los cuales comenzaron a vender sin títulos y pagando 124 soles al estado.

 

Así pues se urbaniza en el Perú, sin invertir un sol en pistas, veredas, servicios, sin títulos de propiedad, sin planificación, sin estudio, es decir sin nada. A vender lotes y que la gente se las arregle después…. de esta manera es como hemos llegado a tener la ciudad que tenemos.

 

recomiendo leer el artículo completo.

 

link: Hildebrandt en sus trece

 

LA ‘CONCHA’ DE CACHO

Tomado de diario 16

La Columna Del Director | Octubre 26, 2010
LA ‘CONCHA’ DE CACHO

Carlos Cacho podría ser un seudónimo, podría no existir. Y no pasaría nada. Pero si hoy tocamos un tema vinculado a él, es porque creemos que aquello de lo que el país ha sido testigo en estos días, teniéndolo como protagonista, causa una legítima indignación respecto de la solvencia moral de nuestra policía y nuestro sistema judicial.

Sin atenuante alguno, más bien con todos los agravantes, este señor comete un delito grave que amerita prisión inmediata. Así lo mandan las leyes, algunas de ellas de reciente y pomposa promulgación. Pero no. Allí está, libre y aprovechando el drama -no suyo, sino de la víctima de su punible irresponsabilidad- para beneficiarse mediáticamente.

¿Cómo diablos quieren que el pueblo confíe en el Poder Judicial, cómo quieren que a la Policía se la respete, si ambas instituciones, en complicidad, actúan para burlar la ley? El mensaje, altamente corrosivo, que se le envía al ciudadano de a pie, es que acá, el dinero, el poder o la fama son fuente de derecho.

Nos preguntamos, dicho sea de paso, si no es este un tema más grave que el pulmón robado o los problemas de la Federación Peruana de Fútbol, que han merecido ‘enérgicas’ apariciones del Presidente de la República, tildando, inclusive, de traidora a la Patria a la pobre administradora involucrada en el falso extravío del referido pulmón. ¿El mutis se debe a que nuestro dignatario no quiere chocar con un medio de comunicación amigo?

¿Y qué decir del presidente de la Corte Suprema, Javier Villa Stein, muy viril él exigiéndole a los jueces que aceleren el proceso que enfrentaba Genaro Delgado Parker por la administración del mismo canal de televisión, o adjetivando a los  peruanos de maricones si no responden con golpes un insulto? No se le oye frente al caso que comentamos, donde una jueza se zurra en la ley y deja libre al que ha cometido un delito irrefutable.

Miles de peruanos sufren diariamente los vejámenes de malos policías y malos jueces. Vidas, patrimonios y honras son mancilladas impunemente y nadie dice ni hace nada.

¿Hay peruanos que son más peruanos que otros? ¿Las leyes solo se aplican a los humildes sin recursos? Así de grosero y escandaloso es el mensaje que el país ha recibido estas horas. El Perú ha sido notificado de que basta una pizca de influencia para que la impunidad sea moneda exclusiva de unos pocos. Eso es lo grave y lo que justificadamente subleva los códigos básicos de convivencia social en el Perú.

Surquillo ¿ser o no ser?

Siguiendo con analizar algunos distritos de Lima, como ya hicimos con La Punta, esta vez el turno es para Surquillo.

Cada vez que paso por Surquillo, no puedo evitar sentirme frustrado, pues la ubicación de Surquillo es privilegiada al colindar con Miraflores, Surco, San Borja y San Isidro, es decir que geográficamente Surquillo esta en el centro de lo que es Lima moderna. Sin embargo Surquillo dista mucho de ser el centro de esta lima moderna, es mas bien el centro pobre y desordenado de Lima moderna.

Surquillo era parte de Miraflores hasta antes de 1950, pero como este no le hacia mucho caso, el pueblo se independizó y formó su propio distrito. Inicialmente era un distrito grande, pero cuando se formó San Borja fue cercenado y se redujo a la miserable superficie de 3,6 km2…!!!!

En 3,6 km2 viven 84 202 habitantes, que hacen una densidad de 24 333 hab/km2. Tiene una municipalidad donde trabajan 198 personas, con 10 gerentes, 22 subgerentes y 12 técnicos, así mismo tienen en sus filas a 138 obreros. Todo esto para 3,6 km2..!!!

La Municipalidad recibirá en 2011, 40,5 millones de soles, lo que representa unos 480 soles por habitante. Y se ubica en un decoroso 7mo puesto de eficiencia en la ejecución de presupuestos de todos los distritos de Lima.

A pesar de su enorme potencial Surquillo es mas bien podre, desordenado y peligroso. Es increíble la cantidad de personal, gerentes y subgerentes que tiene la municipalidad para solo gestionar un territorio de 3,6 km2, mas o menos podría poner un funcionario por cada calle del distrito y harían un mejor trabajo de guachiman que de rasca huevos.

En pocas palabras es un distrito que hoy en día no tiene razón de existir, desfasado para la realidad actual de la ciudad, que consume recursos a costa de mantener una tropa funcionarios y debería ser integrado administrativamente el alguno de sus vecinos.

Sin embargo y para que que no se diga que no contribuimos con algo bueno. Acá una propuesta de desarrollo para Surquillo.

Surquillo por su ubicación privilegiada y alto valor del suelo, debería liberar la altura de los edificios y dejar que el mercado inmobiliario haga el resto. (con un buen plan urbanístico por supuesto)

Con esta medida Surquillo se podría convertir en el verdadero centro de la Lima moderna, un barrio como el Soho de NY o la City de Londres (a escala peruana claro está). Un barrio denso, pequeño, moderno. Las oficinas y la gente se mudaría a Surquillo. El municipio multiplicaría sus ingresos prediales. Es un barrio bien conectado, con salida al Zanjón, a la carretera al sur, con infraestructura, redes de agua, hospitales, colegios. Es decir lo tiene todo para ser uno de los mejores barrios de Lima y ser un ejemplo de urbanismo y desarrollo para la ciudad.

Asi que Surquillo debería elegir entre desaparecer, seguir siendo un muerto viviente o ser uno de los mejores distritos de Lima.

¿Cómo van a protegernos?

El informe de Supervisión Nacional de Comisarias (documento  233603 ) realizada por la defensoría del pueblo es demoledor.

 

De 328 comisarias solo 134 están interconectadas (112 en lima, 20 en el callao, 2 en cajamarca)

El número promedio de PC por comisaría es de 3 unidades

53% no cuentan con internet

63% no tienen base de datos de la reniec

89% no tiene base de datos de registros públicos

59%..!!!! no accede a la base de datos de Requistorias de la policía nacional, es decir están solos.

En el 57% el número de patrulleros no es suficiente.

35 presentan problemas de infraestructura.

Entre las recomendaciones de dicho informe podemos ver que algunas están orientadas a los servicios básicos para el personal policial, es decir garantizar que tengan agua, luz, desagüe. Y por supuesto te tengan la capacidad de brindar los servicios mínimos a la población como atender denuncias o garantizar la privacidad de las personas en caso de maltratos, violencia doméstica o violencia al menor. Es decir cosas básicas.

 

Cabe destacar que existe un primer informe del año 2008 pero se señala que desde 2008 a esta fecha no se ha avanzado mucho.

 

Realmente el sistema de comisaría necesita una reforma total, debido a que la escasez de recursos no permite que estas den servicios mínimos a la población. Deberíamos reformularnos cuales son las funciones de las comisarías y analizar si se necesitan tantas comisarías abandonadas en la práctica o tener menos comisarías mejor equipadas y eficientes.

 

Encima velan por el tráfico… ¿cómo, con qué recursos, con qué planificación o criterio? No es de sorprender que los comisarios envíen a los policías a las calles a “recaudar” para que la comisaría subsista…

Concesión red vial N 6

leo en el blog Claridad Oscura los siguientes post:

SEGUN LA PAGINA WEB DEL CONCESIONARIO LA AUTOPISTA DE CERRO AZUL A GUADALUPE, ESTARA TERMINADA DENTRO DE 19 AÑOS. ¿COMO LA VEN? HACE 5 AÑOS QUE PAGAMOS UN PEAJE POR UNA AUTOPISTA QUE NO USAMOS Y QUE ESTARA TERMINADA EN EL AÑO 2029. JA, JA, JA, JA, JA… QUE IDIOTAS QUE SOMOS.

ESTE AÑO SE CUMPLIERON 5 AÑOS DESDE QUE SE FIRMO EL CONTRATO DE CONCESION DE LA AUTOPISTA DE CERRO AZUL A ICA Y NO SE UTILIZA NI UN SOLO METRO DE PISTA CONSTRUIDA. EL CONCESIONARIO COMENZO A COBRARSE JUNTO CON LA FIRMA DEL CONTRATO. ¿SABEN CUANTO HA COBRADO DE PEAJE HASTA AHORA? PUES 140 MILLONES DE DOLARES. EL CONCESIONARIO HA COBRADO DEL PEAJE MAS DE LO QUE REALMENTE CUESTA LA OBRA Y LOS QUE LA ESTAMOS PAGANDO (COMO SI ESTUVIERA TERMINADA) DESDE HACE 5 AÑOS, NO LA USAMOS. ¿ESO ES DESARROLLO Y PROGRESO? ¿ESO NOS LLEVARA A SER UN PAIS DEL PRIMER MUNDO? MAS BIEN PARECE UNA GRAN ESTAFA.

Interesante, ¿no?

Pues bien, efectivamente el caso parece de escandalo. ¿Para que Concesionar? Se concesiona para que una empresa con dinero haga una obra y la explote y fruto de esa explotación, la empresa recupere su inversión y obtenga beneficios. Este modelo de financiación se hace porque el estado no tiene recursos y es un pésimo administrador. Así el pueblo rápidamente puede disfrutar de la obra.

El caso de la concesión N6 parece emblemático, la concesión es de solo 250km, es decir una mierda de tramo. Sin embargo quizá el mas lucrativo, ya que en este tramo se encuentran muchas de las playas mas concurridas del sur y si bien recuerdo hace unos años se adelantó el peaje de Bujama a Pucusana para que la concesionaria obtenga mas beneficios (un acto lamentable)

Pues bien, según la propia página web de la concesionaria la obra estará lista en 19 años…!!!, es decir que esta gente avanza 13km por año, y como bien dice Claridad Oscura, ya cobró mas del costo de la obra y mientras tanto los ciudadanos pagamos y no recibimos nada a cambio

Sin duda un tema de escándalo y digno de investigación.

Liberando la altura de los edificios: El caso Benidorm

Ya expusimos en un post el ejemplo del ensanche de barcelona como ejemplo de urbanismo, esta vez vamos a exponer el caso de Benidorm

Benidorm era un tranquilo pueblo pesquero de Valencia, en la costa mediterránea de España, hasta que en la década de los años 50 sus gobernantes comenzaron una gran transformación de la ciudad con miras a convertirla en un centro turístico de primer nivel.

La clave de este nuevo ordenamiento territorial estuvo en la liberación de la altura de construcción de edificios.

El resultado de este plan es que la ciudad paso de tener 5 000 habitantes en los años 50 a 70 000 en la actualidad, pero lo mas importante es que es la localidad con mas rascacielos en el mundo y la segunda en cuanto al número de ellos por metro cuadrado, después de Manhattan. Y por supuesto es uno de los destinos turísticos mas importantes de Europa.

Por supuesto esta política tiene sus detractores como sus seguidores. Entre los detractores están aquellos que hablan de la corrupción urbanística, la escasez de agua, la pérdida del antiguo pueblo de pescadores etc.

Otros mas optimistas ven en Benidorm un ejemplo de urbanismo, por ejemplo si se construyeran 2 o 3 ciudades similares, todo el resto de la costa española podría mantenerse virgen, como reserva natural e intangible y no urbanizaría por todos lados. Con el alto coste económico y ecológico que esto tiene.

Este caso me hace pensar en la manera cómo estamos urbanizando nuestro litoral, con clubes-urbanización, que restringen el acceso al mar, pero lo peor es que se extienden decenas de kilómetros en el litoral, debido a su baja densidad, sin duda causando gran impacto ecológico y a un alto coste económico tanto para veraneantes como como los municipios.